Доходность сдачи квартир в Москве снизилась до 3–4% годовых

Сколько остается от аренды

Льготная ипотека в 2020–2024 годах разгоняла цены на жилье, тогда как арендные платежи ограничивались доходами населения. Налоги, простой, ремонт и коммунальные платежи снижают доходность квартиры из примера с 3,6% до 2–3%.

Оценку чистой доходности в Москве приводит директор по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгения Виниченко. В других городах показатели отличаются: в марте 2026 года долгосрочная аренда однокомнатных квартир в городах-миллионниках давала 4–7%, отмечает директор Domina Invest Алексей Музыка, приводя данные ЦИАН.

Доходность сходных квартир может различаться вдвое из-за расположения. Возможности повышать плату ограничены: арендаторы выбирают более дешевые районы или меньшую площадь. В отдельных городах собственники уже предлагают скидки, чтобы избежать простоя.

Кредит и риски новостроек

По итогам решения Банка России от 23 октября ключевая ставка осталась прежней — 14%. Рыночная ипотека стоит 15,9–19,4% годовых, средневзвешенная ставка — около 18,7%. Генеральный директор ООО «СЗ "КомфортИнвест"» Сергей Ильясаев отмечает: даже льготный кредит требует ежемесячного платежа больше поступлений от аренды. Инвестиционные квартиры преимущественно покупают на сбережения или по субсидированной ставке ниже 6%.

Брокер и инвестор Ольга Терентьева предупреждает: когда ипотека дороже арендной доходности, покупатель рассчитывает на рост цены объекта и принимает соответствующий риск. Осторожности требуют и рассрочки, и программы застройщиков под 3–4%. Виниченко считает, что снижение ключевой ставки до 8–10% сделает ипотеку доступнее и вернет капитал из депозитов в недвижимость.

Банкротств среди застройщиков с начала лета стало больше — прирост превысил 30%. Глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщил, что некоторым регионам трудно выполнить намеченные объемы ввода жилья. Президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко отметил, что спрос снижается, инвестиционная активность ослабевает, а объемы бюджетного строительства уменьшаются. Покупатели при этом рискуют столкнуться с незавершенным строительством, переносом сроков сдачи или некачественным жильем.

Торги и коммерческие площади

На торги за восемь месяцев 2026-го пришелся 31% вложений в недвижимость, что стало рекордом; в денежном выражении это около 160 млрд рублей. Преимущественно продавались крупные портфели. Музыка допускает рост доли торгов, но подчеркивает необходимость проверки обременений, юридических условий и состояния объекта.

Терентьева оценивает заработок опытных инвесторов на перепродаже коммерческой недвижимости, подвалов, машино-мест и кладовок в величину до 100% годовых. Конкуренция за дешевые лоты может поднять цену почти до рыночной. Заместитель коммерческого директора Sezar Group Ольга Геннинг считает, что торги не заменят частным инвесторам обычный рынок.

Объем ввода складов за первое полугодие 2026-го достиг рекорда — 2,9 млн кв. м. При падении спроса на 16% доля свободных площадей достигла 4,6%, а при учете субаренды — 7,4%. Доходность сегмента также начинает снижаться.

По оценке Виниченко, ставки капитализации офисов составляют 11–12%. Средневзвешенная цена предложения за год выросла на 20%, до 538 тыс. руб. за кв. м. Предложений о продаже стало в 1,5–2 раза больше, вакантность может достичь 7–7,5%. В центре Москвы аренда офисов классов А и Prime подорожала на 50%, доходность бизнеса класса А составляет 10–11% годовых. Вложение в объект в начале строительства может принести около 20%.

Отели и выбор объекта

Отельная недвижимость при грамотном профессиональном управлении может приносить 8–15% годовых. При выборе важны инфраструктура, турпоток, загрузка, сезонность, оператор, расходы и ликвидность. Генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев поясняет: при котловой модели выручка всех номеров объединяется, поэтому доход собственника зависит не только от загрузки его номера.

Терентьева советует учитывать налоги, простой, управление и возможность продажи. Виниченко рекомендует проверить конкуренцию, целевую аудиторию, историю ввода проектов девелопера, задержки и качество строительства.

Ильясаев предпочитает покупку за собственные средства: после снижения ипотечных ставок он ожидает выхода на рынок множества инвестиционных квартир. Он считает, что преимуществом будут обладать объекты рядом с водой и зелеными зонами, до которых удобно добираться.

Ранее за девять месяцев 2026 года вложения в коммерческую недвижимость России составили 559 млрд рублей — на 2,4% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. Ранее в III квартале 2026 года нижняя граница базовых арендных ставок в крупных торговых центрах для ряда категорий арендаторов опустилась до нуля.

Между прочим. Сдавать имущество в аренду может его собственник либо лицо, уполномоченное собственником или законом. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно определить передаваемое имущество.