Три банка повысили ставки по рыночной ипотеке с начала октября

«ДОМ.РФ» увеличил ставку с 18,3% до 18,8%, у «Газпромбанка» она выросла на 0,2 п. п., у ПСБ — на 0,44 п. п. Переплата за весь срок из-за такого роста составит около 1,5 млн рублей.

Плавный рост начался раньше. Центробанк фиксирует его с июня: тогда впервые с февраля 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке перестала снижаться и выросла с 17,7% в мае до 18% к началу сентября. В сентябре ставки повысили «Санкт-Петербург» и «Уралсиб» — на 0,5% и 0,2% соответственно. В одном из крупнейших банков скидка за зарплатную карту за месяц сократилась с 0,7 до 0,3 п. п., а у отдельных крупнейших банков ставка без льгот может достигать 20,4%.

Почему банки поднимают ставки

Инвестбанкир Евгений Коган объясняет, что банки заранее готовятся к более долгому периоду высоких ставок. По его словам, ЦБ может повысить прогноз средней ключевой ставки на 2027 год до 13–13,5%. Речь не обязательно о новом повышении ключевой ставки: прежние ожидания заметного смягчения политики в следующем году становятся менее реалистичными.

Ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова считает, что банки ожидают сохранения ключевой ставки минимум до конца 2026 года, а кое-кто допускает и её повышение при росте инфляции. Поэтому, по её словам, банки пытаются «действовать на опережение».

Эксперт «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская назвала три причины. Доходности дальних ОФЗ превысили 16% годовых. На последнем заседании регулятор приостановил снижение ключевой ставки, и участники рынка вновь ждут паузы. Кроме того, из-за оттока с вкладов банки по отдельным срокам повысили ставки по депозитам, и стоимость фондирования для них выросла.

Аналитик «Финама» Игорь Додонов отметил, что отдельные банки могли скорректировать ставки из-за ослабления ожиданий смягчения политики ЦБ и дефицита ликвидности в секторе. При этом, как отметил аналитик, стабильного и очевидного удорожания ипотеки пока не наблюдается.

Мильчакова также отметила, что в сентябре вырос спрос на рыночную ипотеку. Как следует из оценки «ДОМ.РФ», объём выданных кредитов вырос на 54% к августу и достиг 614 млрд рублей, а их число увеличилось на 46% до 125 тыс. Мильчакова считает, что банки таким образом уменьшают риск просрочек и охлаждают чрезмерный спрос, не допуская «кредитного пузыря».

Спрос на рыночную ипотеку

В «Домклике» подсчитали, что за девять месяцев 2026 года объём выдач рыночной ипотеки, не считая льготных программ, вырос вдвое: с 53 млрд рублей в январе до 114 млрд рублей в сентябре. Если сравнивать с тем же периодом 2025 года, прирост составил 18%. В среднем по стране ипотека составляет 5,8 млн рублей и оформляется на 28 лет и 9 месяцев.

Рокотянская считает маловероятным, что спрос на льготные программы заметно переместится в рыночную ипотеку: большинству жителей страны не по карману ставка 18–19% при минимальном первоначальном взносе. Рост рыночных выдач она связывает со снижением ставок по вкладам, из-за которого люди решают потратить сбережения на жильё. Возможна и схема, при которой берут ипотеку на 12 млн рублей, продают старую квартиру за 8 млн и направляют деньги на погашение, оставляя долг в 4 млн.

Что с рефинансированием

Заёмщики часто рассчитывают на рефинансирование через несколько лет. По словам Рокотянской, в октябрьском макроопросе Банка России, где участвовали 32 независимых аналитика, перекредитоваться под 8–10% получится не ранее 2029 года. Кроме того, она рекомендует заранее прикинуть, по силам ли будет платить каждый месяц в течение трёх лет.

По расчёту из материала, при кредите 10 млн рублей на 30 лет платёж составляет 150 тысяч рублей в месяц. Через три года выплат заёмщик отдаст банку 5,4 млн рублей только по процентам, тогда как основной долг уменьшится всего на 33,5 тысячи рублей и составит 9 966 503 рубля. За 10 лет будет выплачено около 18 млн рублей, но долг останется почти прежним. Если затем рефинансировать кредит под 8%, на оставшиеся 20 лет придётся выплатить 9,8 млн рублей процентов вместо 26,4 млн, то есть экономия превысит 16,5 млн рублей.

Коган указывает на риск: через два-три года ставка по ипотеке теоретически способна опуститься на пару процентных пунктов, но жильё к тому времени может прибавить в цене 10% и более. Качественных квартир на рынке становится меньше: застройщики сдают и начинают строить всё меньше жилья, а самые удачные варианты покупают, несмотря на высокие ставки.

Ранее в Дом.РФ допускали ипотеку под 10% уже в 2027 году, но прогноз пересмотрели: теперь такой уровень ждут не раньше 2028 года.

Между прочим. При покупке жилья имущественный вычет ограничен 2 000 000 рублей, не считая сумм, направленных на погашение процентов. Вычет по процентам по кредиту выделен отдельно: он не может превышать 3 000 000 рублей и предоставляется только по одному объекту недвижимости.