Застройщикам КРТ может не хватить денег, если квартиры продаются дольше
Лобжанидзе: затраты на обязательства перед городом заложены в цену квадратного метра
Если новые квартиры будут продаваться в 2-3 раза дольше, у застройщиков может не хватить денег на обязательства по комплексному развитию территорий (КРТ). Судьба таких проектов определяется розничным спросом и объёмом ипотечных продаж.
Сергей Лобжанидзе из BNMAP.pro называет механизм уязвимым, потому что расходы на обязательства перед городом входят в цену квадратного метра.
Основная выручка приходит от квартир. Дополнительно застройщик зарабатывает на коммерции на первых этажах, кладовых, машино-местах и отдельных объектах в крупных проектах. Коммерция уходит медленнее жилья, поэтому экономика КРТ упирается в то, как быстро раскупают основную часть квартир.
Наибольший объём нового предложения вышел на рынок в 2024 году — тогда прекратила действовать крупная программа льготной ипотеки. Остались семейная и IT-ипотека, а также ряд других льготных программ: до конца 2025 года на них приходилось около 80% ипотечного кредитования по статистике ЦБ, пишет Restate.ru. В большинстве агломераций, кроме Москвы, в массовом комфорт-классе доля ипотеки достигала 80-90%.
Девелоперы в крупных агломерациях увеличивают плотность и этажность, чтобы проекты оставались эффективными. Однако выводить объём, который не получится быстро продать, невыгодно: в идеале квартиры должны разойтись не позднее чем через год после ввода. Иначе ухудшается NPV проекта (чистая приведённая стоимость), а деньги дешевеют.
Главное ограничение — темп продаж. Если рынок не успевает поглощать предложение, сначала падает оборот, а затем застройщики сокращают запуск новых проектов.
Москва служит площадкой для проверки решений, которые можно адаптировать для других территорий, но переносить их без учёта местного спроса нельзя. Для девелопера КРТ работает, когда розничные покупатели выкупают жильё достаточно быстро, чтобы покрывать обязательства.
Ранее владелица агентства Анна Гусева заявила, что высокие ставки по ипотеке не позволяют купить жильё более чем половине потенциальных покупателей квартир.
Между прочим. Федеральный закон от 30 декабря 2020 года дополнил Градостроительный кодекс главой 10 и распространил механизм реновации на все регионы России. Решение о включении ветхого и аварийного жилья в перечень принимают органы власти субъекта, при этом нужно согласие двух третей собственников квартир в многоквартирном доме.