Застройщики частных домов просят ограничить неустойки, как для МКД

Основной источник споров в отрасли видят в том, что к договорам подряда на частные дома применяют закон «О защите прав потребителей». Из-за этого заказчик вправе отказаться от приёмки объекта при малейших недочётах, а подрядчику грозит пеня 3% от суммы договора за каждый день просрочки.

По подсчётам Екатерины Авдеевой, председателя Совета директоров корпорации «АСТОРИУС» и заместителя председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, взыскание сравнивается с полной стоимостью заказа всего за 34 дня. Суды, по её словам, в большинстве случаев встают на сторону потребителя. Отраслевые эксперты оценивают ежегодные потери застройщиков ИЖС от необоснованных или несоразмерных претензий в 900 млн рублей.

Суммы, которые присуждали судами

Председатель комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Игорь Карцев привёл примеры, когда компенсации превышали 100% и даже 300% стоимости объекта.

Заказчик дома «Файверк One» за 2,6 млн рублей добивался в суде возврата аванса, 2,6 млн неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Закончилось частичным возвратом и дополнительными выплатами более чем на 300 тыс. рублей.

В другом деле дом стоил 6,9 млн рублей, а заказчик, указывая на строительные недостатки, просил свыше 20 млн рублей процентов и неустоек. Суд удовлетворил требования частично, но подрядчик всё равно должен выплатить 19,2 млн рублей.

По данным опросов, более 70% компаний ИЖС сталкивались с «потребительским экстремизмом». Судебный спор по одному объекту способен парализовать работу компании и поставить под удар обязательства перед остальными клиентами.

Как защитили строителей многоэтажек

Несколько лет назад с похожими жалобами выступали застройщики многоквартирных домов, и законодатели пошли им навстречу. В 2022 году взыскания ограничили 3% от суммы договора, максимальный штраф — 5%. Действует и мораторий на взыскание неустоек, штрафов и пени, отсрочка продлится до конца текущего года. Кроме того, урегулировали гарантию качества отделочных работ. Сегмента ИЖС эти меры не коснулись.

Между тем по итогам 2025 года на ИЖС пришлось 67% жилья, введённого в России, а в Ленобласти — 87%.

Что говорят эксперты

Учредитель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков, член Национального объединения технических заказчиков и иных организаций в сфере инжиниринга и управления строительством, считает проблему серьёзной: сроки в стройке напрямую влияют на финансовую устойчивость подрядчика, а на них сказываются, например, поставки материалов. Но, по его словам, нужно отличать обычную защиту прав потребителя от недобросовестного поведения. Согласно п. 5 ст. 28 закона о защите прав потребителей, общая неустойка не может быть больше цены работы, однако убытки, моральный вред и потребительский штраф увеличивают итоговые требования.

Решение он видит не в ослаблении защиты заказчика, а в настройке ответственности: компенсация должна соответствовать реальному ущербу и степени вины компании. Нужен также гибкий подход к объективным обстоятельствам и ответственность за необоснованное затягивание сроков.

Другая проблема — «индустрия чёрного юридического консалтинга». Юридические компании предлагают владельцам домов подавать иски к строителям в обмен на долю от взысканного, а требования порой в десятки раз превышают стоимость дома. Татьяна Суворова, руководитель экспертного центра ИЖС Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ, отметила, что чаще всего мишенью становятся добросовестные застройщики с активами и счетами. Бригады без официального оформления при проблемах просто пропадают с объекта, и это риск для других заказчиков.

Чтобы защитить обе стороны, Суворова советует прописывать в договоре комплектацию, характеристики материалов, сроки производства, доставки и монтажа, порядок приёмки и ответственность сторон, а также заводскую гарантию на стройматериалы. Отличить существенный дефект от устранимого замечания помогут фотофиксация, заводской контроль и технический надзор.

Юрист Шамиль Алаев полагает, что масштаб проблемы не стоит преувеличивать: обычно это точечные злоупотребления, хотя и они могут подорвать устойчивость рынка.

Что предложила отрасль

Вице-губернатор Ленинградской области Евгений Барановский предупредил: если ответственность несоразмерна нарушению, один спор может поставить под угрозу строительство десятков домов, а это системный риск. Региональное правительство, по его словам, намерено искать законодательные решения, которые сохранят защиту граждан и обеспечат строителям устойчивые условия.

Участники совещания предложили три меры:

— установить предельный размер штрафов и неустоек, как в многоквартирном строительстве, где такие правила есть, а для ИЖС их до сих пор нет;

— сделать независимую экспертизу обязательной при спорах о качестве работ: для МКД приёмка без Государственного архитектурно-строительного надзора невозможна, а для малоэтажного строительства обязательной экспертизы в России нет;

— внедрить оценку серьёзности нарушений, чтобы мелкие недоделки не становились поводом для многомиллионных исков.

Таким образом, застройщики ИЖС хотят таких же разумных ограничений, как у МКД. Власти Ленобласти готовы изучить все инициативы отрасли, чтобы найти баланс интересов граждан и бизнеса.